SCPI de rendement : quelle fiscalité sur les revenus et les plus-values ? (Crédit photo: Fotolia)
Comment les revenus distribués par la SCPI à ses associés sont-ils taxés ? A quelle fiscalité est soumise l'éventuelle plus-value réalisée lors de la revente des parts ? Quelles sont les spécificités selon que les parts de SCPI sont détenues en direct ou sur un contrat d'assurance vie ?
La taxation des revenus distribués par la SCPI
La société de gestion de la SCPI verse aux associés des revenus fonciers, en général trimestriellement. Ces revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2%). Tous les ans, la société de gestion indique à chaque associé le montant des revenus qu'il doit déclarer.
L'associé a le choix entre deux régimes d'imposition sur le revenu : le régime réel ou le régime micro-foncier.
L'associé DOIT opter pour le régime réel s'il n'a pas d'autres revenus fonciers que ceux issus de ses parts de SCPI ou si l'ensemble de ses revenus fonciers (ceux issus de ses parts de SCPI + ceux issus d'autres biens immobiliers) est supérieur à 15 000 €.
L'associé PEUT opter pour le régime micro-foncier s'il est propriétaire en direct d'un bien immobilier dont il tire des revenus fonciers par une location nue (c'est à dire non meublée) et si l'ensemble de ses revenus fonciers (ceux issus de ses parts de SCPI + ceux issus des biens immobiliers) est inférieur à 15 000 € et si ses parts de SCPI ne bénéficient pas d'un dispositif fiscal spécifique (exemple : dispositifs Malraux, Girardin)
Le régime réel
Les revenus fonciers distribués par la SCPI aux associés sont nets des charges et dépenses engagées sur l'exercice. Ils sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% et à l‘impôt sur le revenu. Si l'associé a acquis ses parts de SCPI à crédit, il peut retirer les intérêts d'emprunt de ces revenus.
Le régime micro-foncier
Seulement 70% de l'ensemble des revenus fonciers bruts (c'est à dire avant paiement des charges et dépenses) sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. L'objectif du régime micro-foncier est de simplifier la déclaration d'impôts : les charges sont évaluées forfaitairement à 30% des revenus bruts. Ainsi, il n'est pas possible de déduire les charges réelles.
S'il est éligible au régime micro-foncier, l'associé peut avoir intérêt à choisir ce régime d'imposition si les charges déductibles de la SCPI sont inférieures à 30% des revenus bruts issus des loyers.
SCPI et assurance vie
Il est possible de détenir des parts de SCPI sur un contrat d'assurance vie. Cela permet ainsi de bénéficier de la fiscalité avantageuse de l'assurance vie sur les revenus distribués par la SCPI. Dans le meilleur des cas, les revenus retirés sont taxés à 17,2% et dans le pire des cas à 30% (flat tax). Par ailleurs, en cas de décès, le capital est exonéré de droits de succession (jusqu'à 152 500 €).
Néanmoins, le choix de SCPI éligibles à l'assurance vie est moins important que pour les SCPI détenues en direct. Il faut également ajouter les frais de l'assureur (qui n'existent pas si la SCPI est détenue en direct) qui viennent diminuer d'autant la performance de la SCPI.
La taxation de l'éventuelle plus-value réalisée à la revente des parts de SCPI
Lorsqu'il revend ses parts de SCPI, l'associé peut réaliser une plus-value. Schématiquement, elle correspond à la différence entre le prix d'achat et le prix de revente de ses parts.
La plus-value est soumise aux impôts et prélèvements sociaux selon le même régime que les plus-values immobilières : plus les parts de SCPI sont détenues longtemps, plus le taux d'imposition et le taux des prélèvements sociaux diminuent. Par exemple :
- Si l'associé revend ses parts de SCPI durant les 5 premières années de détention, la plus-value sera taxée à 36,2%
- S'il revend ses parts de SCPI après 15 ans de détention, sa plus-value sera taxée à 22%
- La plus-value sera exonérée d'impôts et prélèvements sociaux au bout de 30 ans
A noter : une taxe supplémentaire s'applique si la plus-value est supérieure à 50 000 €. Le taux peut s'échelonner de 2% à 6% selon le montant de la plus-value.
Si la SCPI est détenue sur un contrat d'assurance vie
La plus-value réalisée lors de la revente des parts est soumise à la fiscalité de l'assurance vie lorsque les gains sont retirés : 17,2% dans le meilleur des cas et 30% dans le pire des cas.
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